Vývoj cien nehnuteľností za 1q 2020

Ak ste investovali do realít, alebo o investícii uvažujete, jedným zo základov úspechu je poznať ekonomické prostredie, ktoré má, resp. bude mať, na Vašu investíciu priamy vplyv. Tento článok prináša údaje o vývoji na trhu nehnuteľností za prvý kvartál 2020 ako zachytávajú štatistiky Národnej banky Slovenska, s využitím zdrojov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska a portálu Nehnuteľnosti.sk, ktoré sú doplnené o vlastné komentáre.

Vývoj cien bytov a domov

Ceny nehnuteľností na bývanie pokračovali v dynamickom raste. Celkový rast cien oproti poslednému kvartálu roka 2019 je podľa údajov NBS na úrovni 4,6%, čo je najvyšší rast od roku 2008. Medziročný rast cien je na úrovni 8,6% a oproti predchádzajúcemu obdobiu mierne zrýchlil (predtým 6,4%). Priemerná cena bývania bola v 1. štvrťroku 2020 na úrovni 1671 EUR/m², čo je oproti 4. štvrťroku 2020 rast o 74 EUR/m². V medziročnom porovnaní bol nárast ceny o 132 EUR/m². K rastu cien prispeli viac byty, než domy.

Cena bytov vzrástla o 87 EUR/m² na 2006 EUR/m² (kvartálny rast o 4,5%, medziročne o 9,7%). Rástli prakticky ceny všetkých typov bytov, s výnimkou 5 a viac izbových (kvartálny rast 0,5 %). Vzhľadom na špecifickú povahu veľkých bytov a relatívne nízky dopyt po nich v porovnaní s menšími jednotkami, však tento vývoj nie je prekvapením. Rast ceny domov bol na úrovni 32 EUR/m² na 1264 EUR/m² (medzikvartálny rast o 2,6%, medziročne 6,3%). Rodinné vily (domy nad 150 m²) prispeli rýchlejším rastom (kvartálne o 7,1%) oproti štandardným domom (3,2%).

Z geografického hľadiska bol vývoj cien nerovnomerný. Prešovský kraj ako jediný zaznamenal medzikvartálny pokles cien (-3,3%), Naopak najvyšší rast zaznamenal Banskobystrický kraj (12,1%), po ňom Žilinský kraj (7,1%). V Košickom kraji bolo možné po dlhšom čase pozorovať výraznejší nárast (5,1%). V medziročnom porovnaní rástli ceny co všetkých krajoch. Najvýraznejšie v Žilinskom (16,5%), Trenčianskom (14,5%) a v Banskobystrickom (14,2%).

Jasne najvyššiu cenu za m² má Bratislavský kraj s cenou 2231 EUR/m² (nárast oproti 4q 2019 o 4,6%). Naopak najnižšie priemerné ceny nehnuteľností sú v Banskobystrickom a Nitrianskom kraji (923 EUR/m², resp. 900 EUR/m²). Na tomto mieste však treba dodať, že cena nehnuteľností v Bratislavskom kraji je oproti ostatným krajom silne zvýhodnená tým, že tento kraj tvorí prakticky aglomerácia hlavného mesta. Ostatné kraje majú výrazne väčší podiel menších a malých sídel, častokrát pomerne vzdialených od administratívnych a ekonomických centier, kde sú ceny nehnuteľností zákonite nižšie. V prípade Banskobystrického a Nitrianskeho kraja je situácia umocnená tým, že v ich južných okresoch sa nachádzajú regióny s najnižšou ekonomickou aktivitou na Slovensku a vysokou mierou nezamestnanosti. Aj preto tieto kraje zaostávajú za ostatnými (s výnimkou Bratislavského) o zhruba 100 EUR/m².

 

Dostupnosť bývania a hodnotenie vývoja na realitnom trhu

Národná banka ďalej používa pre svoje analýzy ukazovateľ dostupnosti bývania. Ten môže byť konštruovaný rôznymi spôsobmi. NBS sa priklonila k využívaniu indexu HAI[1] (House Affordability Index), ktorý zohľadňuje, či má priemerná rodina dostatočné finančné prostriedky na to, aby si mohla dovoliť kúpu priemerného bývania na „priemernú“ hypotéku. Ak index dosahuje 100%, potom má priemerná rodina presne dostatočný príjem na to, aby si mohla dovoliť priemerné bývanie. Ak je to menej než 100%, potom má menší príjem, ako by potrebovala a ak je hodnota vyššia ako 100%, potom je príjem rodiny viac ako dostatočný. V zásade teda platí, že čím vyšší index HAI, tým lepšia dostupnosť bývania.

Ak porovnáme priebežné inverzné hodnoty tohto indexu k jeho historickému priemeru získame údaj o približnom dlhodobom nadhodnotení, resp. podhodnotení ceny bytov v danom regióne. Na nasledujúcich grafoch je možné vidieť vývoj krivky dostupnosti bývania práve v pomere k jeho dlhodobému priemeru a to celkovo a za kategóriu bytov. Z nich vyplýva, že ceny bývania boli v prvom štvrťroku z dlhodobého hľadiska mierne nadhodnotené (poznámka: pre grafy 6 a 7 platí, že pokiaľ sa krivka nachádza v kladnej časti, cena nehnuteľnosti je z dlhodobého pohľadu podhodnotená oproti priemeru. Pokiaľ sa nachádza v zápornej časti, je cena nehnuteľnosti dlhodobo nadhodnotená oproti priemeru). Tento údaj je však v súlade s hodnotou kompozitného indexu na hodnotenie cien bývania, ktorému sa venujeme ďalšej časti tohto článku a ktorý poukazuje na rast cien, no zatiaľ pod hranicou rizikového pásma. Pre úplnosť dodajme, že NBS vo svojej metodike pre výpočet HAI používa prísnejšie kvalifikačné kritéria pre získanie hypotéky – 30% LTV (Loan To Value) z vlastných prostriedkov, 20 ročná splatnosť – ako je reálne možné získať. Bežne sa pritom poskytujú hypotéky s nutnosťou zložiť 20% vlastných prostriedkov a 30 ročné splatnosti. Preto máme za to, že reálna dostupnosť bytov je v skutočnosti o čosi vyššia, než uvádza NBS a inverzné hodnoty v porovnaní k priemeru HAI budú vykazovať nižšie dlhodobé nadhodnotenie, resp. v prípade podhodnotenia bude toto v skutočnosti o čosi výraznejšie.

Tento index je však nutné vnímať v širších ekonomických súvislostiach, predovšetkým však vo svetle regionálneho ekonomického vývoja a dynamiky vývoja dopytu a ponuky na trhu nehnuteľností. Obzvlášť to platí v prípade externých šokov, akým je prebiehajúca pandémia. Preto nie je možné na základe týchto dát predpovedať vývoj v najbližších mesiacoch, na čo upozorňujú aj analytici z NBS.

Na tomto mieste môžeme dodať, že do konca Júna 2020 nedošlo k výraznejším pohybom cien nehnuteľností. Môžeme to pripisovať tomu, že kupujúci a predávajúci vyčkávali, ako sa situácia vyvinie. Myslíme si však, že je stále príliš skoro hodnotiť, ako sa korona kríza podpíše na vývoji cien nehnuteľností. Súhlasíme s názorom NBS, že do veľkej miery to bude ovplyvnené tým, ako sa prvotný šok prenesie do našej ekonomiky. Trh nehnuteľností je procyklický, pričom dlhodobé ekonomické trendy sa v ňom prejavujú s oneskorením zhruba od 3 do 9 mesiacov. Preto bude podľa nášho názoru možné presnejšie hodnotiť vplyv pandémie na realitný trh koncom roka 2020.

Na záver sa pozrime na porovnanie cien nehnuteľností s vývojom v ekonomike, ktoré majú na trh realít priamy vplyv. Toto porovnanie bude na základe kompozitného indexu na hodnotenie cien bývania[2] ako ho zostavuje NBS. Malo by odpovedať na otázku, či sa na trhu realít tvorí bublina, alebo vývoj cien odráža základné fundamenty vývoja ekonomiky.  Index za týmto účelom porovnáva 5 ukazovateľov – reálnu cena bývania, pomer ceny bývania k príjmu, pomer ceny bývania k cene mesačného prenájmu, pomer úverov na bývanie k hrubému disponibilnému príjmu domácností a pomer objemu výstavby bytových budov k HDP. Súčasnú hodnotu indexu a jeho historický vývoj môžete vidieť na Grafe 8.

Z vývoja grafu je zrejmé, že v danej situácii analytici NBS nepovažujú súčasný vývoj za rizikový a vývoj na trhu nehnuteľností má oporu vo vývoji ekonomiky. Vývoj cien v medzikvartálnom porovnaní pomerne dosť kolísal. Rastový trend od roku 2015 je však zrejmý. Najväčší podiel na prírastku indexu za 1q 2020 mal pomer ceny k príjmu a pomer ceny k nájomnému. Existuje však riziko, že pokiaľ sa pokles ekonomiky spôsobený pandémiou nepodpíše na vývoji cien realít, potom sa môže začať nafukovať aj realitná bublina. Ako však už bolo spomínané vyššie, realitný trh má istú zotrvačnosť a preto môže trvať, kým sa ceny prispôsobia novému trendu. V prípade signálov na rýchle zotavenie ekonomiky môžeme dokonca očakávať zachovanie cien na súčasnej úrovni, prípadne aj rast cien v ekonomických centrách (napr. v krajských mestách). To by v prípade celkového ekonomického poklesu znamenalo prechodné zvýšenie hodnôt indexu do rizikového pásma. Z pohľadu vývoja cien za posledné 3 mesiace v oblastiach, kde pôsobíme, sa zatiaľ prikláňame skôr k druhej možnosti. Utvrdzujú nás v tom aj dáta portálu Nehnuteľnosti.sk, ktoré naznačujú rýchle oživenie trhu. Vyhľadávanie nehnuteľností sa po hlbokom prepade v marci vrátili v máji takmer na predkrízovú úroveň. Oproti marcu vzrástol aj počet oslovených realitných maklérov cez stránky portálu o 100%[3]. Majitelia nepochybne vnímajú tento trend a budú len neradi zľavovať z inzerovaných cien.

 

[1] Viac informácií o konštrukcii indexu HAI Národnou bankou Slovenska nájdete tu http://www.nbs.sk/_img/Documents/_komentare/2013/98_CNNB_rk133Q.pdf, informácie k pôvodnej verzii od ktorej NBS odvodila index pre svoje potreby nájdete tu https://www.nar.realtor/research-and-statistics/housing-statistics/housing-affordability-index/methodology.

[2] Viac informácií o jeho zostavovaní nájdete tu: https://www.nbs.sk/_img/Documents/_komentare/AnalytickeKomentare/2017/AK41_Kompozitny_index_na_hodnotenie_vyvoja_ceny_byvania.pdf

[3] Celý článok na https://www.nehnutelnosti.sk/magazin-o-byvani/1013-zaujem-o-nehnutelnosti-vyrazne-rastie/.

Zdroje:

http://www.nbs.sk

http://www.narks.sk

https://www.nehnutelnosti.sk/magazin-o-byvani/1013-zaujem-o-nehnutelnosti-vyrazne-rastie/

 

Autor: Jaroslav Barla